Evropští investoři do hotelů: český trh, region CEE a nové příležitosti

Hotelový trh ve střední a východní Evropě přitahuje domácí i evropské investory. Přes všechny potíže a nadále nižší konkurenční schopnost našeho hotelového segmentu v mezinárodním kontextu během roku 2013 investiční aktivita na tomto poli zvláště v meziročním srovnání velmi výrazně vzrostla.

Podle analýzy Savills udává aktuální tempo investic na českém trhu komerčních nemovitostí především domácí kapitál. V dlouhodobém trendu lokální kapitál zahrnoval jednu třetinu investičního objemu. V posledních třech letech naopak došlo k razantnímu otočení poměru sil a čeští investoři se letos podílejí až na 80 % objemu doposud uzavřených transakcí.

České investiční skupiny již navíc nejsou jen lokálními hráči, ale stávají se respektovanými investory v rámci celé Evropy. „Do konce roku očekáváme navýšení podílu českých investorů až na 90 %. Mají obrovskou sílu, sebevědomí a schopnost realizovat velké transakce.

Proč mají čeští investoři na trhu tak silnou pozici

Český realitní trh během covidu nezaznamenal tak výrazný pokles cen jako západní Evropa. Proto mnoho zahraničních investorů dnes na domácím trhu spíše prodává, než aby zde rozšiřovalo svá portfolia.

Široká nabídka a omezená zahraniční konkurence otevírá prostor domácím hráčům získat kvalitní aktiva za atraktivních podmínek na trhu, který nejlépe znají a důvěřují mu. Fondy spravují kapitál českých investorů, kteří preferují investice „doma“, v prostředí, které portfolio manageři dobře znají, kde mohou správně vyhodnotit rizika a rozumí chování nájemců i trhu.

„Lidé chtějí vidět, kam jejich peníze směřují, chtějí potkávat nemovitosti, které spoluvlastní. Domácí fondy trh detailně znají.

V posledních letech některé západoevropské fondy čelily odlivu kapitálu od investorů, často vyžadujícímu jejich dofinancování prostřednictvím prodeje aktiv.

Vývoj hotelových investic v České republice

„Investiční aktivita v hotelovém sektoru byla loni svým objemem mnohonásobně vyšší než v roce 2012, kdy došlo k prodeji pouhého jednoho hotelu,“ říká Rob Brydone z konzultační společnosti JLL.

Objem investic do hotelových nemovitostí v České republice dosáhl za uplynulý rok výše 250 milionů eur, tedy zhruba 6,25 mld. Kč.

Vyvrcholila koncem roku, kdy se uskutečnila největší transakce českého hotelového sektoru za poslední dekádu. Šlo o akvizici hotelu InterContinental s 372 pokoji společností Best Hotel Properties, když další významnou transakcí byl prodej hotelu Kempinski Hybernská Prague se 75 pokoji.

Kromě toho český hotelový trh zaznamenal také rozsáhlý nákup portfolia čítajícího 11 ubytovacích nemovitostí - součástí této transakce byl Grand Hotel Bohemia Praha (78 pokojů), Crowne Plaza Prague (254 pokojů) a Grandhotel Brno (105 pokojů).

Jen za minulý rok tak v České republice změnily majitele hotelové nemovitosti za přibližně 250 milionů eur.

„Zvýšený příliv investičního kapitálu do střední a východní Evropy podle našich očekávání během tohoto roku přispěje ke zvyšování prodejních cen hotelových kapacit. A domníváme se, že čtyř a pětihvězdičkové hotely v centru města provozované pod hlavičkou některého z mezinárodních řetězců zůstanou i nadále středem zájmu investorů.

Skutečností je, že zájemci o investiční koupi budou mít na českém hotelovém trhu větší výběr než v minulosti.

Výstavba nových hotelů a nabídka pokojů

Odborníci současně upozorňují na to, že podstatně větší pohyb je znát i na poli výstavby nových kapacit.

Od roku 2012 se investorům i developerům vrátila chuť do realizace nových projektů - nově otevřených hotelů (Pentahotel, B&B, UNIC, Emblem) i kapacit ve výstavbě analytici JLL v metropoli napočítali na dvě desítky.

Podle statistik společnosti Labartt Hospitality by se letos kapacita pražských hotelů měla rozšířit o 500 pokojů, mj.

Praha má více hotelových lůžek než Vídeň nebo Madrid.

Odborníci však upozorňují, že samotný růst nabídky automaticky neznamená odpovídající růst výnosů. Po propadu výkonnosti v předchozím, krizovém období byla i loni na hotelovém trhu - co se týká tržeb a ekonomické efektivity - patrná spíše stagnace.

Výkonnost hotelů, obsazenost a ceny

Globální ekonomické recese měla na finanční výsledky hotelů razantní dopad - provozovatelé ubytovacích zařízení v letech 2008 a 2009 zaznamenali prudký pokles tržeb.

Průměrný roční nárůst celkových příjmů na pokoj (RevPAR), ale mezi léty 2010 a 2013 dosahoval 4,1 %, což přece jen ukazuje viditelné zlepšení situace.

Nesporně pozitivním signálem je nárůst obsazenosti pražských hotelů, která z 62,6 % v roce 2010 vzrostla až na loňských 69,5 %.

Naopak průměrná sazba za noc během tohoto období stagnovala v důsledku převahy nabídky nad poptávkou.

„Vysoce konkurenční prostředí na pražském hotelovém trhu brání jeho rychlému zotavení. Trh stále doplácí na výrazný nárůst nabídky a v tomto prostředí je pro hotely velmi složité zvyšovat ceny ubytování.

Z hlediska počtu návštěvníků v ubytovacích zařízeních ČR došlo v roce 2013 k meziročnímu nárůstu, nicméně průměrný počet přenocování se v roce 2013 snížil na 2,8, což potvrzuje setrvávající trend zkracování doby pobytu, který se nedaří zvrátit ani rozsáhlými PR aktivitami.

Na mnoha místech se rovněž mluví o tom, že se sice domácí infrastruktura pro cestovní ruch Česka v posledních letech zlepšila kvantitativně a v řadě případů i co do kvality, v konkurenci našich sousedů stále zaostáváme.

Hotel jako investice a provozní model

Ačkoli hotely nyní nevydělávají tolik, kolik by si jejich majitelé představovali, společnost EuroAgentur se loni s novými majiteli dostala do mírného provozního zisku.

Nejsme majiteli budov, jsme buď v nájemním vztahu, nebo hotely používají naši značku na základě franšízy.

Majitel se nechce o už tak hubené výdělky dělit s provozovatelem, aby oba měli ve výsledku málo. Takže hotel provozuje společnost, která ho vlastní, a místo toho, aby si najali jako manažera nějakého Jana Nováka, najmou si společnost EuroAgentur.

Ředitel je náš zaměstnanec a máme procenta z obratu a ze zisku. Převažují nájemní vztahy, pak jsou franšízy a potom smlouvy o řízení.

EuroAgentur se loni s novými majiteli dostala do mírného provozního zisku. Podařilo se nám výrazně snížit náklady, zejména se domluvit na nižších nájmech, museli jsme ukončit i dvě nájemní smlouvy, kde nájemné neodpovídalo situaci na trhu.

Na mzdy jsme nesahali, ale šetřili jsme také na energiích. Jsou to maličkosti, které se ale sčítají a pak hrají významnou roli.

Dlouho se mluví o hotelové krizi. Musím zaťukat, naši pronajímatelé jsou natolik rozumní, že chápou, že se o ten pokles s námi musejí nějak podělit.

Pro příklad, vzali jsme si znovu do nájmu hotel Churáňov, který má 56 pokojů. Tři a půl měsíce jsme platili jen symbolické nájemné, abychom mohli něco investovat. Chyběla tam třeba Wi-Fi nebo dětský koutek. Dnes platíme několik desítek tisíc.

Výnosnost a návratnost hotelových nemovitostí

Uživit je ale špatné slovo, hotely zdaleka nevydělávají tolik, kolik by si majitelé představovali.

Návratnost investice do hotelu se dnes pohybuje kolem 50 let, což je šílené.

Čekal jsem, že se trh pročistí rychleji. Ceny klesly tak nízko, že je Praha de facto nízkonákladovou destinací.

Tomu odpovídá i klientela. Byl jsem v Londýně a tam je na pultech cestovek jako nejlevnější destinace všude Praha.

To přináší hlavně to, že klienti nečerpají další nadstavbové služby. Pronajímat byt je dnes výhodnější. A je to mnohem méně starostí.

Hotelové řetězce, franšízy a konsolidace trhu

Prostor pro řetězce tady určitě je. Hotely se budou muset sdružovat.

Po revoluci jsme si zvykli, že trh může růst do nebe. Zvykli jsme si, že třeba dvacetipokojový hotel uživí majitele, nájemce a někdy ještě nepoctivý personál. A host může být spokojen.

Všude jinde jsou ale tyto typy hotelů čistě rodinným podnikem, kde se uživí právě ta rodina. Maminka v recepci, tatínek v kuchyni a dcera pokojská.

Podívejte se třeba do Rakouska. Nežijí si tam špatně, ale musejí si to oddřít.

Provozujete tříhvězdičkové a čtyřhvězdičkové hotely. Jednoznačně je to tak.

Dříve byl třeba tříhvězdičkový hotel za 150 eur a čtyřhvězdičkový za 220. To je složité.

Když vezmu naše ceníky, zvedli jsme mimo sezonu ceny o čtyři procenta, v sezoně o sedm.

HOTELPRO has been running and operating hotels since 1998. The market value of the hotels operated by the HOTELPRO company in the present and in the past highly exceeds 45 million EUR.

The company focuses on smaller and middle-sized hotels with the capacity under ca. 150 rooms, which it either owns or operates based on a lease agreement or contract of agency (management).

Since 2003, HOTELPRO has also operated chain hotels under the brand of Best Western hotel chain.

Vliv rezervačních systémů a slevových portálů

I když má stále výrazný podíl, přesun klientů k internetu je pochopitelně ohromný.

Teď se například hodně mluví o nízkých cenách za ubytování. Ale podle mě není problém ani tak v dosažených cenách, které víceméně stagnují, ale v odkrajování provizí pro internetové rezervační systémy.

Vycházíme z dlouholetých zkušeností s českou společností. Ať se to líbí, nebo ne, jejím výrazným rysem je - na rozdíl od většiny Evropy - vlastnit chatu nebo chalupu, jsme označováni za národ chatařů a chalupářů.

Tím chci říci, že podle mého názoru by klientela, která jezdí prostřednictvím slevových portálů, jinak nejela vůbec.

Já to tedy neberu tak, že prodávám za příliš nízkou cenu, beru to spíše jako marketingový náklad hotelu.

Slevové portály mají miliony příznivců, a jak jinak byste oslovil reklamou miliony lidí? V televizi? To je drahé.

Raději prodám 200 pokojů levněji - zvednu si obsazenost, náklady mi to pokryje a mám reklamu.

Rozdíl dosahuje třeba 50 tisíc, ale to je pořád přijatelný náklad na marketing.

Čeští klienti jsou u nás, co se týče počtu, v žebříčku národností na prvním místě, tvoří asi deset procent klientely, nejvýraznější podíl mají v Hradci Králové a Jihlavě.

Hotelové investice v regionu CEE-6

Hotelová investiční aktivita v regionu CEE-6 dosáhla od loňského do letošního června 464 milionů eur, a to i přes znatelné zvýšení nákladů na financování a přetrvávající ekonomické a geopolitické problémy.

Oproti předcházejícímu 12měsíčnímu období jde o 74% nárůst.

Za poslední dvě pololetí se prodalo 23 hotelů s téměř 3 000 pokojů.

Nyní probíhá několik významných transakcí, a tak by letošní celkový objem hotelových investic mohl dosáhnout až 563 milionů eur, což je téměř o 30 % více než v roce 2022.

Magsud Rahmanov, vedoucí týmu hotelových transakcí pro střední, východní a jižní Evropu, Cushman & Wakefield: „V posledních dvou pololetích podpořil transakční aktivitu v hotelovém sektoru v zemích CEE-6 rostoucí tlak na vlastníky, aby prodali nebo refinancovali svá aktiva, a na investory, aby uplatnili nahromaděný kapitál.

Roli sehrála také zvýšená výkonnost hotelů.

Navzdory obsazenosti nižší než v první polovině roku 2019 vyzdvihl růst ADR v hlavních městech CEE-6 v období H2 2022 - H1 2023 parametr RevPAR nad předpandemickou úroveň.

Vzestupný trend v regionu by měl pokračovat: zatímco růst ADR se zmírní, zvyšující se obsazenost pomůže udržet pozitivní dynamiku RevPAR.

Stabilizace inflace v kombinaci se zlepšením výkonnosti hotelů a návratem mezinárodních investorů, zejména z Asie a Blízkého východu, v příštím roce pravděpodobně podpoří další nárůst prodejů hotelů.

ESG jako součást hotelových transakcí

Podle výzkumu společnosti Cushman & Wakefield se polovina hotelových investorů ve střední a východní Evropě již zabývá otázkami ESG v rámci transakční due diligence a 40 % na jejich začlenění do ní aktuálně pracuje.

Důvodem je zpřísnění regulace a potenciál ke zvýšení hodnoty aktiv - a také hrozba možných problémů při transakcích.

Přes 50 % investorů při akvizicích a prodejích hotelů zaznamenalo problémy spojené s ESG.

Pro asi 35 % investorů to mělo významné finanční dopady ve výši nad půl milionu eur.

V regionu CEE se dotazovaní investoři s takto velkými dopady zatím nesetkali; 60 % to nicméně přineslo problémy nefinanční nebo finanční v nižší hodnotě (pod 500 tisíc eur).

ESG, tedy standard hodnotící dlouhodobý dopad firmy na životní prostředí a společnost, má v hotelovém sektoru význam i v tom, že podporuje nábor talentovaných zaměstnanců, inovace, růst hodnoty značky a šanci získat lepší financování.

Udržitelné hotely mohou uzavřít výhodnější obchodní podmínky s hotelovými operátory.

Neméně důležitá je rostoucí regulace ze strany EU, která se dotkne i vlastníků hotelů.

Lukáš Hejduk, vedoucí pro hotelový sektor, CMS: „ESG je v hotelnictví morálním imperativem a také hraje zásadní roli při vytváření hodnoty a podporuje odolnost sektoru.

Očekávání hostů, investorů a regulatorních orgánů se vyvíjí a majitelé či provozovatelé hotelů na to musí reagovat.

Díky inovacím mohou vyhovět rostoucí poptávce po udržitelném a společensky odpovědném provozu.

Evropská unie dynamicky rozvíjí legislativu na podporu zelené transformace.

Energetická účinnost hotelů

Podle výzkumů společnosti Cushman & Wakefield a jejích zkušeností s energetickými audity mohou hotely díky opatřením zaměřeným na udržitelnost výrazně snížit spotřebu energie a vody.

Podle nejnovějšího reportu Cornell Hotel Sustainability Benchmarking Index (CHSB 2023) činila průměrná konečná spotřeba energie u vzorku 31 „full-service“ hotelů (tedy s plným rozsahem služeb) ve Varšavě, Praze a Bukurešti v roce 2021 cca 166 kWh na obsazený pokoj, zatímco 25 % nejefektivnějších hotelů mělo o 41 % nižší spotřebu energie na úrovni 99 kWh na obsazený pokoj.

Potřeba snižovat spotřebu energií vzrostla s nedávnou eskalací jejich cen.

Podle údajů společnosti HotStats2 náklady na energie v hotelech ve východní Evropě v prvním pololetí roku 2019 činily 3,9 % celkových příjmů, v prvním pololetí roku 2023 vzrostly na 7,2 %.

V přepočtu na obsazený pokoj se za tu dobu zvýšily ze 4,6 eura na 9 eur, což je nárůst o 95 %.

Hrubý provozní zisk hotelů ve východní Evropě se tím snížil přibližně o 9,1 %, v České republice o 4,6 %.

Spotřeba vody a provozní úspory

Výrazných úspor lze dosáhnout také u spotřeby vody.

Ta podle indexu CHSB 2023 ve vzorku 28 „full-service“ hotelů ve Varšavě, Praze a Budapešti v roce 2021 průměrně činila cca 520 litrů na obsazený pokoj, zatímco ve 25 % nejefektivnějších hotelů to bylo 328 litrů, tedy o 37 % méně.

Ti, kteří k oblasti ESG přistupují proaktivně a progresivně, mohou zvýšit hodnotu svých hotelů díky vyšším příjmům, nižším provozním nákladům a atraktivitě pro investory zvětšené očekávaným „zeleným cenovým bonusem“, který by u hotelů, jež v ESG dosáhnou nejlepších výsledků, mohl činit 6 %.

Certifikace a důvěryhodnost udržitelnosti

V hotelovém odvětví existuje množství ekologických osvědčení, jejichž kvalita a spolehlivost se různí.

Například na platformě Booking.com se více než 60 % hotelů v klíčových městech střední a východní Evropy může pochlubit známkou Travel Sustainable.

Ta však může znamenat i jen malý počet skutečně udržitelných postupů - a tvrzení samotných hotelů o jejich zavedení nejsou ověřována.

Jen několik hotelů může své proklamace o udržitelnosti doložit uznávanými ESG certifikacemi udělovanými nezávislými třetími stranami.

Přibližně 7 % hotelů na hlavních evropských trzích má ESG certifikace uznávané platformou Google Travel (např. BREEAM, LEED, Green Key, Green Globe, Earth Check, GSTC atd.).

Ve většině měst střední a východní Evropy je podíl hotelů s těmito ekologickými certifikáty ještě nižší, pod 5 %.

Relativně vyšší podíl certifikovaných hotelů ve Varšavě je v regionu střední a východní Evropy ojedinělý.

Překážky certifikace ve střední a východní Evropě

David Nath, vedoucí hotelového týmu pro střední, východní a jižní Evropu, Cushman & Wakefield: „Hotely provozované pod značkou významných mezinárodních řetězců a hotely větších kapacit obvykle cílí na poptávku mezinárodních firem a segmentu MICE, které formální ekologické certifikace vítají.

Mnoho renomovaných operátorů a nájemců také majitele povzbuzuje k jejich získání a někteří mají dokonce vlastní programy udržitelnosti.

Na většině hotelových trhů ve střední a východní Evropě je však penetrace značek poměrně nízká.

Většina hotelů je zde také relativně malá a ve starších objektech, často historických budovách, což ztěžuje dosažení žádoucí úrovně certifikace.

Institucionální investoři často mají přísnou politiku ESG, jejíž součástí může být povinná certifikace nemovitostního portfolia.

Mnoho hotelů ve střední a východní Evropě je však v soukromém vlastnictví.

Své strategie udržitelnosti však rozvíjejí i větší lokální investiční skupiny v širším regionu střední a východní Evropy: v roce 2022 mělo ESG politiku 70 % z nich a ti zbývající ji připravovali.

To by spolu s dalším rozšiřováním institucionálních investorů ve střední a východní Evropě mělo zvýšit počet certifikovaných hotelů.

Energetická náročnost a požadavky CRREM

Požadavky investorů, regulatorních orgánů a dalších zainteresovaných stran rostou, a tak budou hotely v regionu střední a východní Evropy muset výrazně snížit svou uhlíkovou stopu a energetickou náročnost.

Podle požadavků na snižování energetické náročnosti dle nejnovějšího nástroje Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), s nimiž mnozí institucionální investoři a další zainteresované strany pracují, se očekává snížení uhlíkové náročnosti hotelů v zemích CEE-6 do roku 2025 o cca 17 % a do roku 2030 o 53 %.

Předpokladem je, že hotely splňují cíle pro rok 2023, což ale nemusí být pravda.

Podobně se očekává, že se v zemích CEE-6 výrazně sníží energetická náročnost hotelů, a to v průměru o cca 11 % do roku 2025 a o 35 % do roku 2030.

Hodnoty se vztahují k úrovni pro rok 2023, jež se pohybuje od 177 kWh na m2 v Bulharsku do 231 kWh na m2 v Rumunsku.

Dobrou zprávou jsou příklady některých hotelů, podle nichž je toto výrazné snížení možné.

Například energetická náročnost 25 % nejlepších hotelů ve vzorku CHSB 2023, jenž zahrnuje 52 hotelů v Polsku, je 125 kWh na m2, tedy pod hodnotou CRREM pro rok 2030, která činí 141 kWh na m2.

Bořivoj Vokřínek, strategický poradce a vedoucí výzkumu v hotelovém sektoru pro region EMEA, Cushman & Wakefield: „Tyto údaje ukazují, že požadované snižování energetické náročnosti je sice náročné, ale dosažitelné.

Co evropští investoři sledují při nákupu hotelu

„Zvýšený příliv investičního kapitálu do střední a východní Evropy podle našich očekávání během tohoto roku přispěje ke zvyšování prodejních cen hotelových kapacit.

Čtyř a pětihvězdičkové hotely v centru města provozované pod hlavičkou některého z mezinárodních řetězců zůstanou i nadále středem zájmu investorů.

Hotely provozované pod značkou významných mezinárodních řetězců a hotely větších kapacit obvykle cílí na poptávku mezinárodních firem a segmentu MICE, které formální ekologické certifikace vítají.

Institucionální investoři často mají přísnou politiku ESG, jejíž součástí může být povinná certifikace nemovitostního portfolia.

Ti, kteří k oblasti ESG přistupují proaktivně a progresivně, mohou zvýšit hodnotu svých hotelů díky vyšším příjmům, nižším provozním nákladům a atraktivitě pro investory zvětšené očekávaným „zeleným cenovým bonusem“, který by u hotelů, jež v ESG dosáhnou nejlepších výsledků, mohl činit 6 %.

„Hotely provozované pod značkou významných mezinárodních řetězců a hotely větších kapacit obvykle cílí na poptávku mezinárodních firem a segmentu MICE, které formální ekologické certifikace vítají.

Mezinárodní kapitál a další vývoj trhu

Stabilizace inflace v kombinaci se zlepšením výkonnosti hotelů a návratem mezinárodních investorů, zejména z Asie a Blízkého východu, v příštím roce pravděpodobně podpoří další nárůst prodejů hotelů.

České investiční skupiny již navíc nejsou jen lokálními hráči, ale stávají se respektovanými investory v rámci celé Evropy.

Podle analýzy Savills udává aktuální tempo investic na českém trhu komerčních nemovitostí především domácí kapitál.

Široká nabídka a omezená zahraniční konkurence otevírá prostor domácím hráčům získat kvalitní aktiva za atraktivních podmínek na trhu, který nejlépe znají a důvěřují mu.

Na českém hotelovém trhu tak vedle evropských investorů působí také silné domácí fondy, provozovatelé, franšízové skupiny a investoři zaměření na menší i středně velké hotely.

tags: #evropsti #investori #do #hotelu