IPR: Analýza Airbnb a krátkodobého ubytování v Praze

Podle analýzy pražského Institutu plánování a rozvoje (IPR) v hlavním městě po pandemii covidu opět přibývá nemovitostí pronajímaných ke krátkodobému ubytování. Celosvětově rozšířený trend je vzhledem k četným negativním dopadům na místní obyvatele i běžné ubytovací služby regulován v mnoha evropských městech.

Analýza se zaměřuje na platformu Airbnb, která patří v Praze mezi největší poskytovatele této služby. Sleduje vývoj nabídky v čase, její prostorové rozmístění i strukturu hostitelů a posuzuje postavení Airbnb ve vztahu k obyvatelstvu, bytovému fondu a tradičním ubytovacím službám.

Kolik jednotek Airbnb Praha nabízí

Institut plánování a rozvoje vypracoval první analýzu krátkodobých pronájmů v soukromí v roce 2018; současná podoba je její třetí aktualizací a doplňuje data za roky 2022 a 2023.

V březnu 2023 se v Praze nabízelo 7 930 jednotek Airbnb. Podle analýzy Institutu plánování a rozvoje (IPR) z března 2023 se v Praze přes Airbnb nabízelo zhruba 8 000 bytů.

Dle čísel z minulého roku je patrný rostoucí trend pronajímaných nemovitostí způsobený postupným obnovením turistického ruchu po pandemických letech. Vzhledem k trendu růstu v hlavním městě pravděpodobně dojde k vyrovnání objemu nabídek s hodnotami před pandemií.

Předseda představenstva Prague City Tourism František Cipro však upozorňuje, že realita je pravděpodobně jiná. Analýza totiž nezahrnuje další digitální platformy a počty bytů se navíc mění v závislosti na sezoně.

Vývoj nabídky před pandemií a po ní

Vrchol zažilo poskytování krátkodobého ubytování v Praze v listopadu 2019, kdy o cestovatele usilovalo přes 14 tisíc bytových jednotek. Od března 2020 pak společně s covidovými restrikcemi začal počet nabídek klesat a dnes se nacházíme pod polovinou maximálních čísel.

Do statistik o platformě Airbnb podle předpokladů výrazně zasáhla pandemie. Na území Prahy se v polovině července 2021 nacházelo 6 972 jednotek Airbnb s celkovou kapacitou minimálně 18 732 lůžek.

Další zjištění hovoří o významném propadu nabídky po nástupu pandemie, na němž se podepsalo razantní omezení cestovního ruchu. Logicky se snížil i počet lidí, kteří se ubytovávání věnovali.

Ubyli však hlavně hostitelé, kteří poskytovali jenom jeden byt, zatímco „velkoformátoví“ nájemci zůstali. Z toho se dá odvodit, že provoz ukončili hlavně hostitelé, pro které nebylo Airbnb hlavním zdrojem výdělku a měli jen jeden byt či pokoj.

Počet hostitelů se pohyboval okolo 3,5 tisíce, průměrný ubytovatel měl tedy přibližně dvě nabídky. Nicméně průměrný počet jednotek na hostitele, zejména od července 2020, mírně narůstá, z 1,75 na 2,01 nabídky na osobu.

Ústupem pandemie se čeká, že nabídky Airbnb opět porostou. Data ukazují, že Airbnb okamžitě zareagovalo na uvolňující se opatření v květnu drobným oživením.

Airbnb a dlouhodobé pronájmy

IPR sleduje i pohyb na serverech nabízejících dlouhodobé pronájmy, jako jsou Sreality, a porovnává jej s čísly z Airbnb.

Od roku 2018 inzerovalo více jednotek Airbnb, a to o 60 %. V roce 2020 se po omezení turismu trend začal otáčet. Můžeme předpokládat, že vlastníci bytů začali upřednostňovat dlouhodobé pronájmy.

Sreality dnes nabízejí o 40 % více jednotek než Airbnb. Druhá platforma, která se specializuje na poskytování dlouhodobých pronájmů, zaznamenala prudký nárůst po vyhlášení prvního lockdownu.

To se ale může brzy změnit, až se nápor přijíždějících turistů začne obnovovat. Přestože došlo k výraznému poklesu počtu bytů nabízených ke krátkodobému ubytování v důsledku pandemie koronaviru, podle údajů se dá očekávat návrat masivního využívání bytů především v centru Prahy.

Celé byty převažují nad sdílenými pokoji

Většina nabízených jednotek má dlouhodobě formu pronájmu celého bytu. Sektor ubytování pouze formou sdílených pokojů lze v Praze považovat za prakticky neexistující.

Při vzniku této služby platilo, že turisté často pobývali přímo s hostiteli v jejich domovech. Původní filozofií služby bylo nabízet k ubytování volný prostor ve vlastním bytě.

Dnes ale sdílené pokoje nabízí Airbnb jen ve 2 % případů a často jde jen o jinak inzerované hostelové pokoje. Na Airbnb dnes převažují nabídky celých bytů nebo domů.

Koncentrace nabídky v centru Prahy

Nabízené pronájmy se v Praze extrémně koncentrují do centra města. Lůžka nabízená na stránkách Airbnb se nacházejí především v centru metropole a jeho nejbližším okolí.

Důvody jsou zřejmé - využívají je zejména turisté, kteří dávají přednost ubytování v docházkové vzdálenosti od turistických cílů.

Největší výběr tak poskytuje Nové Město, Staré Město, Vinohrady, Žižkov a Smíchov. Hostitele, kteří poskytují pouze jedno ubytování, najdeme spíše v širším centru.

V historickém centru se krátkodobé pronájmy soustřeďují mimořádně výrazně. Na Starém Městě zabírají 14,5 % ze všech zdejších bytů.

Struktura hostitelů

Téměř 80 % jednotek nabízejí hostitelé, kteří v Praze pronajímají dvě a více jednotek. Na jednoho hostitele připadá pronájem 2,8 jednotek.

Vývoj počtu nabídek a průměrného počtu jednotek na hostitele naznačuje rozdíl mezi lidmi, kteří krátkodobě pronajímají vlastní byt nebo pokoj, a hostiteli provozujícími více jednotek.

Většina nabídek proto nepředstavuje pouze příležitostné sdílení části vlastního domova. Významnou část nabídky tvoří hostitelé, kteří v Praze pronajímají více bytů.

Dopady na bydlení a místní obyvatele

Airbnb v centru přispívá k vylidňování a ničení komunity. Místní si často stěžují, že je obtěžuje hluk, nepořádek na chodbách a party trvající přes noc.

Někteří starousedlíci už v domě ani nemají žádné opravdové sousedy. Nejproblematičtější jsou byty, kde se střídají velké skupiny turistů.

Tento trend negativně ovlivňuje celkovou situaci na trhu s bydlením a možnost klidného bydlení obyvatel Prahy, zejména v centru města.

Celosvětově rozšířený trend krátkodobých pronájmů je vzhledem k četným negativním dopadům na místní obyvatele i běžné ubytovací služby regulován v mnoha evropských městech.

Jak IPR data získává a vyhodnocuje

Institut plánování a rozvoje vypracoval analýzu krátkodobých pronájmů v soukromí na příkladu platformy Airbnb. Kromě vývoje v čase se věnuje také prostorovému rozmístění a struktuře nabídek.

IPR data získal díky nezávislé neziskové organizaci Inside Airbnb, která stahuje volně dostupné informace z webových stránek platformy. Samotná firma totiž se samosprávami příliš nekomunikuje a data většinou poskytovat odmítá.

Pokud turisté napsali bytu recenzi v posledních třech měsících, byl v analýze veden jako aktivní. Na základě toho analytici usoudili, že skutečně využitých jednotek bylo na jaře 2021, v době, kdy se pomalu začala uvolňovat vládní nařízení, zhruba 10 %.

Výsledky proto zachycují především nabídky dostupné na platformě a aktivitu odvozenou z veřejně dostupných údajů. Nabídka dalších digitálních platforem ani sezónní změny počtu bytů nejsou v uvedeném přehledu zahrnuty.

Evropské přístupy k regulaci

Mnohá evropská města postupují proti Airbnb poměrně přísně. Častá je regulace počtu dní, kdy byt může sloužit krátkodobému ubytování.

Barcelona

K průkopnickým městům prosazujícím tvrdší pravidla patří Barcelona, kde může být nemovitost dostupná jen čtyři měsíce, které ale nenásledují po sobě.

Už od roku 2012 tu navíc platí povinnost registrace a byt musí splňovat předepsané bezpečnostní požadavky. V současnosti už však není možné licenci získat, a to ani na sdílení volného pokoje ve vlastním domově.

Vídeň

Také Vídeň od roku 2018 přistoupila na zákaz ubytování v centru města, ohraničeném známou kruhovou ulicí Ringstraße.

Omezení se ale nevztahuje na lidi, kteří si chtějí jen přivydělat, sdílejí s turisty vlastní domov a nesnižují tak nabídku na trhu dlouhodobého bydlení.

Samosprávy také často řeší počet osob, které se mohou ubytovat. Praha rozhodně není rekordmanem v počtu jednotek na obyvatele.

Soudní spory ve Francii a Evropské unii

Airbnb je v zahraničí také předmětem soudních sporů. Francouzští hoteliéři se v roce 2019 obrátili na Soudní dvůr Evropské unie a žádali, aby bylo Airbnb definováno jako realitní služba.

Společnost by pak musela plnit přísnější požadavky. Soud ale prohlásil, že Airbnb je pouze informační platforma, která propojuje hosty s hostiteli, a nemá žádnou kontrolu nad poskytovanými službami.

Úspěšná byla naopak u stejné instituce o rok později Paříž.

Současná pravidla v Česku

V Česku se podařilo zavést povinnost odvádět poplatek z pobytu pro všechny poskytovatele krátkodobého ubytování. Online platformy mají také povinnost sdílet informace s českými úřady.

Pokud data o své činnosti odmítnou poskytnout, hrozí jim maximální pokuta 1 milion Kč. Kvůli tomu, že naprostá většina platforem sídlí v zahraničí, je však vymahatelnost těchto pokut složitá.

Pravidla pro krátkodobé ubytování v Česku nyní připravuje Ministerstvo pro místní rozvoj v rámci novely zákona o podmínkách podnikání v oblasti cestovního ruchu.

Klíčovou součástí má být digitalizace údajů v systému eTurista. Systém eTurista je zatím v nedohlednu.

Praha chce vlastní regulaci

Díky připravované novele živnostenského zákona budou o regulaci těchto pronájmů moci rozhodovat i česká města a obce.

Praha dlouhodobě usiluje o možnost efektivněji usměrňovat krátkodobé ubytování. Zásadní jsou proto změny zákonů, které dovolí městu přímo regulovat počet dní v roce, kdy se nemovitost smí poskytovat turistům.

Pražští poslanci za ANO a Piráty předložili pozměňovací návrhy, které by Praze umožnily vlastní pravidla.

Návrh Patrika Nachera a Roberta Králíčka počítal s tím, že do systému eTurista by bylo možné registrovat pouze byty kolaudované jako ubytovací zařízení.

Alternativní návrh Jakuba Michálka a Olgy Richterové měl dát obcím možnost, aby si samy určily, zda budou kolaudaci vyžadovat.

Praha svůj návrh musela podat znovu, protože minulá Sněmovna jej do voleb neprojednala a podle zákona o jednacím řádu Poslanecké sněmovny nelze až na výjimky v novém volebním období projednat návrhy, které nebyly projednány a rozhodnuty v období minulém.

„Žádali jsme poslance o změnu živnostenského zákona, abychom mohli omezit počet přenocování v jednom roce nebo stanovit maximální počet ubytovaných osob,“ uvádí Hana Kordová Marvanová.

„Sněmovně jsme v minulosti předložili návrh novely živnostenského zákona, který by městům umožnil vlastní regulaci neklasických ubytovacích služeb, jsem moc rád, že na naši snahu Ministerstvo pro místní rozvoj nyní reaguje,“ uvádí náměstek pražského primátora pro oblast územního a strategického rozvoje Petr Hlaváček.

Pokud vše půjde dobře, připravovaná novela by mohla být schválena Sněmovnou během letošního roku.

Inspirace chorvatským systémem

Hlavní město usiluje o zavedení pravidel pro krátkodobé ubytování po vzoru Chorvatska. Tento postup by v metropoli preferovala městská společnost Prague City Tourism (PCT), která má v metropoli na starosti organizaci cestovního ruchu.

V Chorvatsku se přiděluje specifické ID číslo každému provozovateli ubytování a součástí přidělení čísla je, že splní zákonné podmínky.

Chorvatská vláda má domluveno s platformami jako Booking a Airbnb, že nezalistují nikoho, kdo toto ID nemá.

Pro získání potřebného ID čísla musí lidé v Chorvatsku mimo jiné získat souhlas sousedů v bytovém domě s krátkodobým pronájmem.

„Přáli bychom si, aby se podařilo prosadit ve Sněmovně regulaci krátkodobého ubytování. V Chorvatsku se přiděluje specifické ID číslo každému provozovateli ubytování a součástí přidělení čísla je, že splní zákonné podmínky. Chorvatská vláda má domluveno s platformami jako je Booking a Airbnb, že nezalistují nikoho, kdo toto ID nemá,“ uvedla místopředsedkyně představenstva PCT Jana Adamcová.

Jaké nástroje může regulace nabídnout

Praha chce turistické služby regulovat podobně jako jiné evropské metropole. Navrhované změny by mohly městům a obcím umožnit omezit počet přenocování v jednom roce nebo stanovit maximální počet ubytovaných osob.

Rozhodování o regulaci by se mohlo opírat o přesnější data, digitální registraci poskytovatelů a kontrolu splnění zákonných podmínek.

„Pro správný rozvoj města potřebujeme přesná data. Proto na IPR monitorujeme a vyhodnocujeme stav a vývoj různých témat a jevů a fenomén krátkodobého ubytování není výjimkou,“ doplňuje ředitel Institutu plánování a rozvoje Ondřej Boháč.

Díky tomu můžeme zvolit vhodný přístup k rozvoji tohoto odvětví, k jeho regulaci, a tedy i ke zmírnění jeho negativních dopadů na město.

tags: #ipr #airbnb #analyza